Ce que révèle cet épisode
Créé en 1953, le Fonds Immobilier Romand (FIR) appartient à une catégorie rare : les fonds cotés qui ont traversé plusieurs cycles économiques sans modifier leur philosophie d'investissement. Sandro De Pari, à sa direction, incarne cette continuité — et la revendique. Son mantra tient en deux mots : qualité et proximité. Qualité des actifs, proximité avec les locataires, les gérances et les marchés. Lorsque 75 % du parc se trouve dans le seul canton de Vaud, la question de la concentration n'est pas esquivée : elle est assumée comme une connaissance intime d'un territoire, plutôt que comme un défaut de diversification.
La stratégie de De Pari repose sur une conviction que cet épisode développe en détail : les petits immeubles locatifs bien situés, dans des communes lémaniques à fort dynamisme démographique, offrent une résilience que les actifs commerciaux ou les développements mixtes ne garantissent pas. Dans un marché suisse où la demande locative structurelle reste forte — tirée par la croissance démographique, les restrictions à la propriété et la pression sur les prix — rester concentré sur le résidentiel n'est pas du conservatisme passif, c'est du repositionnement actif.
Ce que révèle également l'échange, c'est la mécanique concrète d'une opportunité saisie en période de turbulences. Lorsque les taux ont basculé, de nombreux fonds immobiliers cotés suisses ont subi une double pression : hausse du taux d'actualisation sur les expertises et renchérissement du coût de la dette. Les fonds les moins endettés, dotés de réserves solides, ont pu acquérir des actifs à des conditions impossibles à obtenir en phase de taux bas. C'est exactement le scénario que De Pari décrit — sans forfanterie, avec la précision de quelqu'un qui avait anticipé ce retournement.
→ Retrouver tous les épisodes de Real Insiders sur ListenlyPourquoi cet épisode compte
Le secteur de l'immobilier indirect suisse est souvent présenté comme homogène. Cet épisode démontre le contraire. Entre un fonds commercial diversifié et un fonds résidentiel mono-régional, les logiques de gestion, de gouvernance et d'exposition au risque sont radicalement différentes. De Pari articule ces différences avec une clarté pédagogique qui intéressera autant les investisseurs institutionnels que les professionnels de la gestion d'actifs immobiliers.
La question de la rénovation énergétique est traitée sans détour : c'est un défi de trésorerie autant que de régulation. Les nouvelles normes imposent des investissements lourds sur un parc existant dont les loyers sont encadrés. Le fonds doit arbitrer en permanence entre la rentabilité à court terme et la valeur à long terme des actifs. De Pari évoque les outils à disposition — priorisation des projets, optimisation des coûts de travaux, accompagnement des locataires — mais reconnaît que la hausse des coûts de construction, de l'ordre de 20 %, n'est pas absorbable sans arbitrages difficiles.
Enfin, le conseil que De Pari adresse aux jeunes professionnels mérite d'être souligné : apprendre le métier à la base avant de miser sur l'intelligence artificielle. Dans un secteur où la relation humaine — avec les locataires, les artisans, les collectivités — reste centrale, la maîtrise des fondamentaux opérationnels n'est pas obsolète. Elle est la condition pour que les outils numériques soient utilisés à bon escient.