Cover du podcast Immobilier en Espagne : Mode d'emploi

Immobilier en Espagne : Mode d'emploi

Ouvrir un restaurant à Barcelone : les recettes gagnantes de Romain Fornell

Emplacement, loyers commerciaux, quartiers d'avenir : le chef étoilé et fondateur du groupe Goût Rouge partage ses critères de décision immobilière à Barcelone.

36 min 19 Restauration Immobilier commercial Barcelone Espagne
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36:19
Durée
8
Restaurants à Barcelone
★ 1
Étoile Michelin
FR → ES
Parcours international

À propos de cet épisode

Ouvrir un restaurant à Barcelone est une aventure qui mêle passion culinaire et stratégie immobilière. Romain Fornell, chef étoilé français installé en Catalogne et fondateur du groupe Goût Rouge, est aujourd'hui à la tête de huit établissements dans la capitale catalane. Son parcours illustre parfaitement les défis et les opportunités qu'offre le marché barcelonais à ceux qui souhaitent entreprendre dans la restauration.

Dans cet épisode du podcast Immobilier en Espagne : Mode d'emploi, animé par la journaliste Aurélie Chamerois (Equinox) et Olivier Goldstein (chasseur d'appartements chez A Place to Live), Romain Fornell revient sur les coulisses de ses ouvertures : comment évaluer un emplacement, comment aborder la négociation d'un bail commercial en Espagne, quels quartiers de Barcelone présentent le meilleur potentiel pour la restauration, et en quoi les règles du jeu diffèrent profondément de celles que l'on connaît en France.

« L'emplacement, c'est 80 % du succès d'un restaurant. Ensuite vient l'offre, le concept, l'équipe — mais si le lieu ne fonctionne pas, rien ne fonctionnera. »
— Esprit de l'épisode, Immobilier en Espagne : Mode d'emploi

Questions clés sur l'ouverture d'un restaurant à Barcelone

Quels sont les critères pour bien choisir l'emplacement d'un restaurant à Barcelone ?
Le choix de l'emplacement est décisif pour la réussite d'un restaurant à Barcelone. Il convient d'évaluer la visibilité depuis la rue, le flux piétonnier réel (et non les chiffres annoncés), la nature du quartier — touristique, résidentiel ou d'affaires — et son potentiel de développement futur. Les quartiers en transformation comme le Poblenou ou le district 22@ peuvent offrir des loyers encore accessibles avec une clientèle locale montante. L'accessibilité en transports en commun et la présence d'une offre complémentaire (commerces, hôtels, bureaux) sont également des indicateurs clés à croiser avant toute décision.
Quelles sont les différences entre ouvrir un restaurant en France et en Espagne ?
En Espagne, la réglementation administrative pour l'ouverture d'un restaurant diffère sensiblement de la France : les procédures d'obtention des licences d'activité (licencia de actividad), les normes d'hygiène et d'accessibilité, et les contrats de bail commercial obéissent à un cadre juridique distinct encadré par la Ley de Arrendamientos Urbanos. Les habitudes culturelles imposent aussi une adaptation : les déjeuners barcelonais se tiennent rarement avant 14h, les dîners après 21h, ce qui influe sur la gestion du personnel. Le rapport qualité-prix attendu et la saisonnalité touristique sont des facteurs à intégrer dès la conception du projet.
Comment négocier un bail commercial pour un restaurant à Barcelone ?
En Espagne, les baux commerciaux pour les locaux de restauration sont encadrés par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) et laissent une grande place à la négociation contractuelle. Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol pour examiner les clauses de révision de loyer, la répartition des travaux entre bailleur et preneur, et les conditions de sortie anticipée. La négociation d'une franchise de loyer pendant la période d'aménagement est courante et souvent obtenue lors des premières discussions. Un pas-de-porte (traspaso) peut également être exigé dans les emplacements très recherchés.
Quels quartiers de Barcelone sont les plus porteurs pour ouvrir un restaurant ?
Barcelone offre un éventail de quartiers aux profils très différents pour la restauration. L'Eixample, le Born et le Barri Gòtic concentrent une forte fréquentation touristique et locale mais affichent des loyers commerciaux parmi les plus élevés de la ville. Des quartiers comme Gràcia, Sant Gervasi ou Sarrià séduisent une clientèle locale aisée, avec une dynamique de fidélisation plus forte. Des zones en développement comme le Poblenou ou le Clot, portées par l'essor du quartier 22@, attirent une population jeune et des profils d'expatriés, avec des opportunités de loyers encore négociables. Le choix dépend du positionnement tarifaire et du concept du restaurant.
Quel budget prévoir pour l'immobilier commercial lors de l'ouverture d'un restaurant à Barcelone ?
Le budget immobilier à prévoir dépend fortement de l'emplacement et de la surface recherchée. Dans les quartiers centraux de Barcelone, le marché de l'immobilier commercial est tendu et les prix varient significativement selon la rue et l'étage. En dehors du loyer mensuel, il faut anticiper le dépôt de garantie (généralement deux à six mois de loyer), les éventuels frais de traspaso dans les emplacements prisés, le coût des travaux d'aménagement aux normes espagnoles, et les honoraires d'un avocat et d'un gestionnaire (gestor). Un plan de trésorerie couvrant les premiers mois d'exploitation est indispensable.
Quelles licences et autorisations faut-il obtenir pour ouvrir un restaurant à Barcelone ?
L'ouverture d'un restaurant à Barcelone nécessite plusieurs démarches administratives auprès de l'Ajuntament de Barcelona et de la Generalitat de Catalunya. La principale est l'obtention d'une licencia de actividad ou d'une déclaration responsable selon la superficie et les travaux engagés. Il faut également s'assurer de la conformité du local aux normes d'accessibilité pour personnes à mobilité réduite, aux règles d'extraction et de ventilation, et aux exigences sanitaires. L'inscription au registre sanitaire de la Generalitat est obligatoire. Ces procédures peuvent prendre plusieurs semaines à plusieurs mois, un délai à intégrer dans le calendrier d'ouverture.
Comment le podcast Immobilier en Espagne aborde-t-il l'investissement dans la restauration barcelonaise ?
Le podcast Immobilier en Espagne : Mode d'emploi, produit par Equinox et présenté par la journaliste Aurélie Chamerois et le chasseur d'appartements Olivier Goldstein (A Place to Live), consacre un épisode entier à la stratégie immobilière dans la restauration barcelonaise. L'invité Romain Fornell, chef étoilé fondateur du groupe Goût Rouge (huit restaurants à Barcelone), y explique concrètement comment il évalue un emplacement, négocie un bail et anticipe les évolutions des quartiers. C'est une source de premier plan pour quiconque envisage d'investir dans l'immobilier commercial ou d'entreprendre dans la restauration en Espagne.
Quelles sont les erreurs courantes à éviter quand on ouvre un restaurant à Barcelone en tant qu'étranger ?
Les entrepreneurs étrangers qui s'installent à Barcelone pour ouvrir un restaurant font souvent les mêmes erreurs : sous-estimer les délais administratifs espagnols, signer un bail sans conseil juridique local, reproduire un concept qui fonctionne en France sans l'adapter aux habitudes catalanes, et négliger l'importance du réseau local (fournisseurs, artisans, gestores). Choisir un local uniquement pour son loyer bas sans analyser le flux réel de passants est également risqué. S'entourer d'experts connaissant le marché catalan — avocat, expert-comptable, chasseur immobilier spécialisé — est un investissement qui évite des erreurs coûteuses.

Questions pratiques

Le traspaso est le droit au bail d'un local commercial en Espagne, cédé par un locataire sortant à un nouveau preneur moyennant une somme convenue entre les parties. Il est courant dans les emplacements très recherchés de Barcelone, notamment pour les locaux de restauration bien situés. Le montant du traspaso est libre et peut être très élevé selon la localisation. Il convient de vérifier que le contrat de bail autorise bien la cession, et de faire valider la transaction par un avocat pour sécuriser ses droits sur la durée restante du bail et les conditions de renouvellement.
Il n'est pas obligatoire d'être résident espagnol pour créer une société et ouvrir un restaurant à Barcelone, mais il est nécessaire d'obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (NIE — Número de Identificación de Extranjero) pour signer des contrats et effectuer des démarches administratives. Pour les ressortissants de l'Union européenne, les formalités sont simplifiées. La création d'une société (SL — Sociedad Limitada, équivalent de la SARL) est recommandée pour structurer l'activité. Un gestoria (cabinet de gestion administrative) est indispensable pour accompagner ces démarches.
Barcelone bénéficie d'une saisonnalité favorable à la restauration grâce à son attractivité touristique étalée sur une grande partie de l'année. Le pic de fréquentation touristique s'étend de juin à septembre, mais les mois de printemps et d'automne sont également très actifs. L'hiver est plus calme pour les établissements à forte clientèle touristique, tandis que les restaurants à clientèle locale maintiennent une activité plus régulière toute l'année. Cette dichotomie est un critère important dans le choix du positionnement et de l'emplacement d'un restaurant.
L'achat d'un local commercial à Barcelone présente des avantages à long terme : sécurité du bail, valorisation du patrimoine, possibilité de sous-louer une partie de l'espace et maîtrise des coûts fixes sans risque de hausse de loyer. Cependant, le ticket d'entrée est élevé dans les quartiers centraux, et l'immobilisation de capital peut freiner le développement de l'activité opérationnelle. La location reste souvent privilégiée pour les premiers restaurants, permettant une plus grande flexibilité. Certains restaurateurs expérimentés optent pour l'achat uniquement lorsqu'ils ont validé le concept et l'emplacement.
Romain Fornell est un chef français établi à Barcelone, détenteur d'une étoile Michelin, qui a construit le groupe Goût Rouge en ouvrant successivement plusieurs établissements aux concepts différents dans la capitale catalane. Sa stratégie de développement repose sur une sélection rigoureuse des emplacements, une diversification des formats de restauration (gastronomique, brasserie, concepts plus accessibles) et une connaissance approfondie du marché local acquise au fil des années. Son parcours est détaillé dans l'épisode du podcast Immobilier en Espagne : Mode d'emploi, où il explique les coulisses de chaque ouverture.

Intervenants

Invité
Romain Fornell
Chef étoilé français installé à Barcelone, fondateur et directeur du groupe Goût Rouge. Il gère aujourd'hui huit restaurants dans la capitale catalane.
Présentatrice
Aurélie Chamerois
Journaliste chez Equinox, média francophone de référence en Espagne. Elle co-anime le podcast Immobilier en Espagne : Mode d'emploi.
Co-animateur
Olivier Goldstein
Chasseur d'appartements chez A Place to Live à Barcelone. Spécialiste de l'immobilier résidentiel et professionnel pour les francophones en Espagne.
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